2022.01.20 税務会計顧問

不動産投資で財産を増やそうとしている方は、多くいらっしゃると思います。
不動産を購入したときの不動産取得税等の納税がありますが、購入した後に役所から納税の通知が来ますので、忘れることは通常ありません。

ところが、非居住者である売主から不動産を購入した場合、買主側が自分で確認して計算・納税しないといけない税金が発生します。
不動産の購入の時に、売主が非居住者であることを知らず（または、確認せず）に、納税をしないと不納付加算税というペナルティの納税をしなければなりません。
しっかり確認しておかないと、余計な納税が発生するので、注意が必要なところです。

【1】非居住者とは

所得税の規定で、下記のように定められています。
（所得税法第2条三、五）

【2】源泉徴収しなければならないケース

買主が、非居住者（売主）から日本にある不動産を購入したときは、買主のほうが譲渡代金から源泉所得税10.21%を天引きして、翌月10日までに納税しなければなりません。

ただし、個人が自己又はその親族の居住の用に供するために土地等を購入した場合であって、その土地等の譲渡対価が1億円以下である場合には、その個人は源泉徴収をする必要はありません。

非居住者（売主）にとってみると、不動産の売却です。この売却で生じた所得は、日本国内で発生した『国内源泉所得』という取り扱いになって、日本の所得税の課税対象です。

非居住者（売主）に対しての課税される所得税なのですが、この所得税をまず買主が天引きして納税しなければならない仕組みになっています。

この所得税は非居住者（売主）が確定申告することで精算されるようになっています。

【3】納税をしなかったとき

買主には、『源泉徴収の義務』が発生します。仮に、後で納税したとしても不納付加算税（納税額の10%。指摘される前なら5%）が課税されます。

買主としては、自分の所得税ではなく売主側の所得税を支払わなければならない特殊なケースなので、わからないまま納税漏れになってしまうことが考えられます。
なお、売主が個人でなく外国法人である場合も同じ取り扱いです。

売主の住所・振込先の口座・送金先・書類のやり取りの住所等に、海外の記載があるようなときは、売主に非居住者でないかどうかをよく確認するようにしましょう。

税理士法人レガート　税理士　土田拓己

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