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不動産活用は重要テーマ（２）

2016.11.28

税理士法人レガートの“相続マガジン”。（Ｖｏｌ.56）

 

3．借地権と底地の交換

 ・貸宅地を分割し、借地権関係を解消する

　所有している土地が貸宅地で、自分の意思で処分できない場合は、借地権と底地を交換して、貸宅地の一部を自用地にするという方法があります。

　例えば、土地を貸し、そこに借地人の家と庭があるとすれば、家のある部分を借地人に所有してもらい、地主は庭など建物のない部分を取得し、お互いに借地権のない土地（更地）として所有するわけです。

　そうすれば、交換後に取得した更地部分に賃貸住宅を建てることも可能になります。あるいは、売却して相続税の資金に充てることもでき、土地で納税する物納という手段も選ぶことができます。交換するには借地人との合意が必要ですが、借地人にとっても自宅を建てた土地を自由に処分できる権利が得られるといったメリットがあります。

　さらに、借地権と底地を等価で交換する場合には、交換の特例を活用することで譲渡所得税が課税されないなど、税制上の優遇措置が設けられており実行しやすくなっています。

 

※必ずしも借地権と底地の交換は、相続税評価における借地権割合で行う必要はありません。この割合は、借地人と地主（通常は赤の他人）が合意した割合になります。

 

 

4. 資金不要のマンション建設

・等価交換方式で賃貸マンションを建設する
 
　交通が便利で、地価の高い土地を有効利用したくても、賃貸住宅を建設する資金がない場合は、地主と土地開発業者が共同ビルを建設する等価交換方式が利用できます。

　地主の土地に業者がマンションを建設し、土地の一部と建物の一部を等価交換する方式です。土地の一部を手放す代わりに、建築費の負担をせずに自宅や賃貸住宅を手に入れることができます。等価交換方式で賃貸住宅を持つことができた場合、土地と建物の両方で相続税評価額の減額が実現できます。

 

 

税理士法人レガート　税理士　服部誠

 

 

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